Sevilla Este afronta una de las mayores transformaciones residenciales de los últimos años. Junto a Fibes avanza un nuevo desarrollo que combina vivienda protegida en alquiler asequible, alojamientos transitorios, zonas comunes y la tramitación de apartamentos turísticos, dentro de una actuación cuya inversión alcanza los 143 millones de euros.
Las obras comenzaron en julio y permiten que un proyecto que durante años se ha movido entre expedientes, concesiones, planificación y documentación técnica empiece a convertirse en una realidad visible. Estamos ante una actuación de gran escala que contempla 691 alojamientos protegidos destinados principalmente al alquiler asequible y otros 152 alojamientos transitorios.
Sin embargo, existe otro elemento que está despertando interés: la tramitación administrativa de apartamentos turísticos junto a Fibes.
Conviene diferenciar ambos elementos porque la existencia de un expediente relacionado con una actividad turística no implica que estos alojamientos puedan comenzar a funcionar automáticamente. Antes de la apertura deberán cumplirse las condiciones urbanísticas, ambientales y administrativas aplicables, obteniendo la correspondiente licencia urbanistica municipal en Sevilla.
Apartamentos turísticos junto a Fibes: dónde se proyectan
La actividad de apartamentos turísticos se sitúa en la calle Doctor Miguel Ríos Sarmiento, dentro de la parcela municipal R-1 del ámbito situado junto a Fibes, en Sevilla Este.
Se trata de un enclave especialmente relevante por su proximidad al Palacio de Exposiciones y Congresos de Sevilla, además de su conexión con diferentes zonas residenciales y empresariales del este de la capital.
Desde el punto de vista urbanístico existe un aspecto fundamental: la parcela tiene carácter terciario.
Esta circunstancia permite comprender por qué dentro del proyecto pueden plantearse usos relacionados con el alojamiento. No estamos ante la introducción improvisada de una actividad completamente ajena a las posibilidades urbanísticas de la parcela.
No obstante, debemos diferenciar entre que un determinado uso resulte urbanísticamente planteable y que una actividad concreta tenga autorización para comenzar a funcionar. Son cuestiones distintas.
Qué se puede hacer en la parcela y qué se ha proyectado finalmente
El carácter terciario del suelo permitía plantear determinados usos relacionados con actividades económicas y alojamiento.
Sin embargo, la configuración definitiva del gran proyecto de Sevilla Este ha adquirido una importante dimensión residencial y social.
El grueso de la operación se concentra en la creación de alojamientos protegidos destinados al alquiler asequible, desarrollados mediante un modelo de colaboración entre la iniciativa privada y las administraciones públicas.
Por tanto, cuando hablamos del nuevo complejo junto a Fibes no debemos interpretarlo exclusivamente como un proyecto turístico.
Al contrario.
La vivienda protegida constituye la parte fundamental de la actuación.
Los apartamentos turísticos aparecen como una actividad adicional dentro de un desarrollo considerablemente más amplio, requiriendo los trámites de calificacion ambiental en Sevilla.
Urbanismo tramita la calificación ambiental de los apartamentos turísticos
Uno de los pasos administrativos relevantes corresponde a la calificación ambiental de la actividad.
La Gerencia de Urbanismo ha tramitado esta fase y se han emitido los correspondientes informes técnicos y jurídicos, permitiendo que el procedimiento continúe avanzando.
La calificación ambiental tiene como finalidad comprobar la incidencia ambiental que puede generar una determinada actividad y establecer, cuando corresponda, las condiciones necesarias para su desarrollo.
En este caso, la actividad se considera compatible desde esta perspectiva siempre que se cumplan las condiciones establecidas dentro del procedimiento.
Es un avance importante, aunque no debe interpretarse como una autorización automática de apertura, en un contexto de debate urbano como esta reciente noticia sobre: la construcción de la mezquita de Sevilla enfrenta a Vox con el proyecto: podría acudir a los tribunales.
Calificación ambiental, licencia de actividad y apertura: no son lo mismo
Este es probablemente uno de los aspectos que más confusión puede provocar cuando se consulta un expediente administrativo.
Debemos distinguir claramente entre:
- Calificación ambiental, relacionada con la evaluación y condicionantes ambientales de la actividad.
- Licencia o título habilitante que corresponda, dependiendo del procedimiento aplicable.
- Declaración responsable, cuando la normativa permita utilizar esta fórmula.
- Cumplimiento de las condiciones técnicas y urbanísticas exigibles.
- Habilitación efectiva para iniciar la actividad turística.
Por tanto, contar con una calificación ambiental favorable no equivale por sí solo a tener autorización para abrir apartamentos turísticos en Sevilla Este.
Todavía debe completarse el procedimiento administrativo correspondiente.
Qué falta para poder abrir los apartamentos turísticos de Sevilla Este
La siguiente cuestión es especialmente importante: ¿qué tendría que suceder para que esos apartamentos turísticos pudieran comenzar realmente su actividad?
El expediente establece diferentes escenarios dependiendo del instrumento administrativo aplicable.
Cuando corresponda utilizar una declaración responsable, esta deberá presentarse respetando los requisitos y plazos previstos para mantener la eficacia de la calificación obtenida.
Si la actividad estuviese sometida a licencia, deberá tramitarse la solicitud correspondiente dentro del plazo establecido, que el expediente sitúa en seis meses desde la finalización de las obras.
Esto significa que existe una secuencia administrativa que debe respetarse.
No basta con ejecutar físicamente los edificios.
Tampoco basta con que el uso resulte compatible con las características urbanísticas de la parcela.
Antes del funcionamiento efectivo será necesario acreditar que la actividad cumple las condiciones técnicas, ambientales, urbanísticas y administrativas exigibles.
691 alojamientos protegidos de alquiler asequible junto a Fibes
Más allá de la actividad turística, las cifras verdaderamente importantes del proyecto aparecen en su vertiente residencial.
El desarrollo contempla 691 alojamientos protegidos, principalmente destinados al alquiler asequible.
A ellos se añaden 152 alojamientos transitorios, lo que proporciona una idea bastante precisa de la magnitud de la actuación.
Las viviendas previstas tendrán fundamentalmente dos y tres dormitorios, con superficies aproximadas de 45 y 60 metros cuadrados.
Uno de los elementos más destacados es el precio previsto de los alquileres.
El alquiler medio anunciado se sitúa alrededor de 474,76 euros mensuales, mientras que aproximadamente el 85 % de los alojamientos estaría por debajo de los 500 euros.
Estas cantidades convierten al proyecto en una operación especialmente significativa dentro del mercado residencial sevillano, particularmente en un contexto caracterizado por la creciente dificultad para acceder a viviendas de alquiler a precios moderados.
Cómo serán las nuevas viviendas de Sevilla Este
El proyecto no plantea únicamente construir edificios residenciales.
La intención es desarrollar un complejo acompañado de diferentes servicios y espacios comunitarios que amplíen las prestaciones tradicionales de una promoción residencial.
Entre las instalaciones previstas encontramos zonas verdes, piscina, espacios deportivos, coworking, lavanderías, trasteros, salas multiusos y áreas destinadas al ocio y la convivencia.
Además, se contemplan 715 plazas de aparcamiento.
La presencia de zonas comunes busca configurar un modelo residencial donde determinados servicios puedan compartirse entre los habitantes del complejo.
También se han introducido soluciones destinadas a reducir el consumo energético de los edificios.
Eficiencia energética, placas fotovoltaicas y ventilación cruzada
La eficiencia energética tiene un peso importante dentro del nuevo desarrollo de Sevilla Este.
El proyecto incorpora cubiertas fotovoltaicas, destinadas a aprovechar la energía solar y reducir parte del consumo convencional.
También se han previsto sistemas de ventilación cruzada, una solución especialmente interesante en el clima sevillano porque permite favorecer la circulación natural del aire en determinadas condiciones.
A ello debemos añadir envolventes térmicas de alto rendimiento, concebidas para mejorar el comportamiento energético de los edificios y limitar las pérdidas o ganancias indeseadas de temperatura.
La combinación de estas medidas busca conseguir edificios más eficientes y reducir el consumo energético asociado a la climatización.
143 millones de euros de inversión en Sevilla Este
La dimensión económica de la actuación permite comprender su importancia.
La inversión global alcanza aproximadamente los 143 millones de euros.
El proyecto se articula mediante un sistema de colaboración público-privada y una concesión demanial que permitirá a Lagoom Living utilizar y explotar la parcela hasta 2089.
A cambio, se contempla un canon superior a 15 millones de euros, sin IVA, dentro de las condiciones establecidas para la explotación del suelo.
A la financiación privada se suma la participación de fondos europeos.
Concretamente, 24,4 millones de euros proceden de los fondos Next Generation EU, gestionados por la Junta de Andalucía dentro del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
Estamos, por tanto, ante una actuación en la que convergen suelo público, inversión privada y financiación europea.
Sacyr ejecuta las obras del nuevo desarrollo junto a Fibes
La ejecución de las obras corresponde a Sacyr.
Los primeros trabajos comenzaron con las operaciones habituales necesarias para preparar una actuación de estas características: implantación de obra, acondicionamiento de terrenos, movimientos de tierra y ejecución de sistemas de contención.
Posteriormente irá avanzando la construcción de los diferentes edificios que integrarán el complejo.
El plazo estimado de ejecución es de aproximadamente 28 meses, situándose la previsión de finalización en noviembre de 2028.
Esto significa que la transformación será progresiva y que durante los próximos años el entorno de Fibes experimentará cambios importantes.
Qué impacto puede tener el nuevo barrio sobre Sevilla Este
Una promoción de esta magnitud no supone únicamente añadir nuevas viviendas.
La incorporación de centenares de residentes tendrá consecuencias sobre la actividad económica, la movilidad, el comercio y los servicios existentes alrededor de Fibes.
La llegada de población puede incrementar la demanda de supermercados, restauración, gimnasios, comercios, servicios profesionales, transporte y actividades de ocio.
También reforzará el carácter residencial de un entorno históricamente vinculado al Palacio de Exposiciones y Congresos y a grandes parcelas de actividad terciaria.
Si finalmente comienza a funcionar la actividad de apartamentos turísticos proyectada, aparecerá además un componente adicional relacionado con los visitantes temporales.
La proximidad de Fibes hace especialmente interesante este uso durante congresos, ferias, eventos empresariales y encuentros profesionales celebrados en el recinto.
Apartamentos turísticos y viviendas VPO: dos realidades diferentes
Es importante no mezclar ambos conceptos.
Las 691 viviendas protegidas en alquiler asequible constituyen uno de los elementos centrales del proyecto.
Los apartamentos turísticos responden a otra actividad y cuentan con su propio recorrido administrativo.
Que ambas modalidades puedan encontrarse dentro del mismo gran desarrollo no significa que tengan idéntica naturaleza jurídica ni estén sometidas exactamente a los mismos requisitos.
Las viviendas protegidas responden a una finalidad residencial estable y a unas condiciones específicas de acceso y precio.
Los apartamentos turísticos, por su parte, constituyen una modalidad de alojamiento sometida a las condiciones establecidas por la normativa turística y por los correspondientes procedimientos municipales.
Cuándo estará terminado el nuevo desarrollo de Sevilla Este
Con una duración prevista de las obras de aproximadamente 28 meses, el calendario sitúa la finalización alrededor de noviembre de 2028.
Naturalmente, debemos diferenciar nuevamente entre la terminación material de la construcción y la entrada en funcionamiento de todas las actividades previstas.
Una vez finalizados los edificios deberán completarse los procedimientos administrativos que correspondan en cada caso.
En particular, la actividad de apartamentos turísticos deberá acreditar el cumplimiento de las condiciones necesarias antes de poder comenzar su explotación.
Preguntas frecuentes sobre el nuevo desarrollo de Sevilla Este junto a Fibes
¿Cuántas viviendas VPO se construirán junto a Fibes?
El proyecto contempla 691 alojamientos protegidos destinados principalmente al alquiler asequible, además de 152 alojamientos transitorios.
¿Habrá apartamentos turísticos junto a Fibes?
Existe un expediente administrativo relacionado con una actividad de apartamentos turísticos dentro del desarrollo de la parcela R-1, en la calle Doctor Miguel Ríos Sarmiento.
¿Los apartamentos turísticos ya tienen autorización para abrir?
No debemos interpretar la tramitación de la calificación ambiental como una autorización automática de apertura. La actividad deberá completar los procedimientos administrativos y cumplir las condiciones correspondientes antes de comenzar a funcionar.
¿Dónde estará el nuevo complejo residencial?
Se desarrolla en Sevilla Este, junto al entorno de Fibes, sobre una parcela municipal vinculada a la calle Doctor Miguel Ríos Sarmiento.
¿Cuánto costará el alquiler de las viviendas protegidas?
El precio medio anunciado ronda los 474,76 euros mensuales, con aproximadamente un 85 % de los alojamientos por debajo de 500 euros.
¿Qué servicios tendrán las nuevas viviendas?
Está prevista la incorporación de piscina, zonas verdes, áreas deportivas, coworking, lavanderías, salas multiusos, espacios de ocio, trasteros y aparcamientos.
¿Cuánto dinero se invertirá en el proyecto?
La inversión global anunciada asciende aproximadamente a 143 millones de euros.
¿Cuándo terminarán las obras?
El calendario actual establece una duración aproximada de 28 meses, con una previsión de finalización situada en noviembre de 2028.
Sevilla Este afronta una importante transformación alrededor de Fibes
El nuevo desarrollo representa mucho más que la construcción de varios edificios.
Estamos ante una actuación que puede modificar significativamente el entorno de Fibes mediante la incorporación de 691 alojamientos protegidos, 152 alojamientos transitorios, nuevas zonas comunes, más de 700 plazas de aparcamiento y una actividad turística actualmente en tramitación.
La inversión de 143 millones de euros, la participación de fondos europeos y el horizonte de obras hasta 2028 sitúan esta actuación entre los proyectos residenciales más destacados actualmente en desarrollo en esta zona de Sevilla.
En el caso concreto de los apartamentos turísticos junto a Fibes, debemos prestar atención a los próximos pasos administrativos.
Existe tramitación y se ha avanzado en materia ambiental, pero la calificación ambiental no debe confundirse con una autorización definitiva de apertura.
Hasta que se completen los procedimientos correspondientes, la situación puede resumirse de forma sencilla: el proyecto turístico avanza administrativamente, mientras la gran transformación residencial de Sevilla Este ya ha comenzado sobre el terreno.
